Inflation, Mietspiegel & Index-Mieten

Mieten reagieren auf Inflation auf zwei Wegen: über vereinbarte Index-Klauseln (sofort) und über den Mietspiegel (zeitversetzt). Mit konkreten Berechnungsbeispielen.

Datenquelle: Statistisches Bundesamt (Destatis), VPI-Wägungsschema Basisjahr 2020 (Revision 2023), ergänzt um die HVPI-Abteilung 13 „Körperpflege" (HVPI-Wägungsschema 2026). Aktuelle Inflationsdaten: VPI Mai 2026 (Destatis PM 199/2026). Stand: Mai 2026.

Index-Miete (§ 557b BGB)

Vermieter und Mieter können eine Index-Miete vereinbaren. Die Miete wird dann an den Verbraucherpreisindex (VPI) gekoppelt. Steigt der VPI um 3%, kann die Miete um 3% steigen — frühestens jedoch ein Jahr nach der letzten Anpassung.

Berechnung:

Alte Miete: 800 €
VPI April 2025: 121,3
VPI April 2026: 124,8 (Schätzung)
Veränderung: (124,8 / 121,3 − 1) × 100 = 2,89%
Neue Miete: 800 € × 1,0289 = 823,15 €

Mietspiegel (§ 558 BGB)

Bei freier Miete ohne Index-Klausel orientiert sich die maximale Erhöhung am ortsüblichen Mietspiegel. Der wird zeitversetzt angepasst (alle 2 Jahre erhoben). Inflations-Effekte schlagen daher mit Verzögerung durch.

Kappungsgrenzen:

15% in 3 Jahren in Ballungsräumen mit Mangel.
20% in 3 Jahren in Normallagen.

Wertsicherungsklauseln in Gewerbemieten

Bei Gewerbemieten sind Wertsicherungsklauseln üblich. Diese knüpfen die Miete oft direkt an den VPI mit voller Anpassung. Beispiel: eine Reinkopplung mit Schwellenwert (‚Anpassung erst bei 5% Veränderung‘) reduziert administrative Last.

Was wirkt für dich?

Mietvertrag-Typ	Inflations-Effekt
Standard-Wohnungsmiete	Indirekt über Mietspiegel, mit Verzug 2 Jahre
Index-Miete (§ 557b BGB)	Direkt VPI-gekoppelt, jährlich anpassbar
Staffelmiete (§ 557a BGB)	Vorab vereinbarte feste Erhöhungsschritte
Gewerbemiete mit Wertsicherung	Direkt VPI-gekoppelt, oft volle Anpassung

Nebenkosten

Auch ohne Index-Klausel steigt deine Wohnkostenbelastung — über Nebenkostenabrechnungen. Strom, Gas, Wasser, Müllentsorgung, Hausmeister-Kosten etc. werden nach Verbrauch oder Verteilerschlüssel umgelegt. Diese können in einem Inflationsjahr deutlich steigen.

Häufige Fragen

Was kann ich gegen eine Mieterhöhung tun?

Bei Mietspiegel-Erhöhungen: Mietspiegel selbst prüfen, ob du im richtigen Quartil liegst. Bei Index-Mieten: Berechnung mathematisch nachvollziehen. Bei Zweifeln: Mietverein oder Verbraucherzentrale.

Müssen Mieterhöhungen angekündigt werden?

Ja, schriftlich mindestens 3 Monate vor Wirksamkeit (§ 558a BGB). Bei Index-Mieten reicht die Mitteilung des neuen Index und der neuen Miete.

Welche Indexbasis gilt für Mietverträge?

Im Mietvertrag wird oft auf den ‚VPI gemäß Statistischem Bundesamt‘ verwiesen. Die Indexbasis-Umstellung 2026 ändert nichts an der Anpassungslogik — das Bundesamt veröffentlicht parallel die alte und neue Reihe und Verkettungsfaktoren.

Was ist mit Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse begrenzt nur die Miete bei Neuvermietung — und auch nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Bestandsmieten unterliegen weiterhin den oben genannten Anpassungsregeln.